Meno acquisti, meno vendite. La crisi del credito raffredda il mattone. Più che a cambiare casa, adesso si pensa a cambiare mutuo. Banche permettendo
Dalla corsa al mattone alla corsa in banca. A leggere tra i numeri che si affollano sul mercato immobiliare, si intravvedono due tendenze. Da un lato, si è fermata la corsa all'acquisto ad ogni costo, quella che ha fatto salire fino al 2007 ogni anno a tassi esponenziali il numero delle comravendite (e dei valori immobiliari). Dall'altro, è iniziata un'altra grande corsa riservata al popolo dei dannati dell'Euribor, degli indebitati a tasso variabile e a cifre folli: la corsa a rinegoziare il mutuo, stiracchiandolo, allungandolo, cercando ogni mezzo per renderlo più umanamente sostenibile. Una corsa che è partita, per i più, a far data dalla crisi di agosto. Una corsa a ostacoli, dove gli ostacoli sono gli sportelli delle banche.
Non compro più
Che le compravendite siano in discesa dalle vette record degli ultimi anni, lo dicono da qualche trimestre i dati ufficiali dell'Agenzia del territorio. Ai quali si aggiungono adesso i risultati di un'indagine di Tecnoborsa sulle intenzioni di vendita e acquisto, realizzata a campione in sei grandi città: Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova. Solo il 9,1% degli intervistati ha dichiarato di aver intenzione di effettuare una transazione immobiliare (comprare o vendere; dare o prendere in affitto) nel biennio 2007-2008: alla stessa domanda, nel 2005, aveva risposto positivamente il 16,3% del campione.
In particolare,scende la quota di coloro che vogliono comprare: solo il 6% nel totale. Il crollo degli aspiranti acquirenti (gettati fuori mercato dal livello dei prezzi e dal rialzo dei tassi sui mutui) è particolarmente forte a Roma (dal 13,9 al 6,8%), a Napoli (dal 15,1 al 6,4%) e a Torino (dall'11,4 al 4,7%). Quasi stabile invece la percentuale delle intenzioni di vendita nelle stesse città: il che vuol dire che domanda e offerta cominciano a riavvicinarsi, anche se questo non ha portato ancora a un ridimensionamento dei prezzi ma solo - per ora - a un allungamento dei tempi di vendita.
Parallelamente, cresce un po' la domanda di locazioni: il 2,1% degli intervistati pensa di prendere in affitto un immobile. ma si scontrerà con la scarsità dell'offerta: solo lo 0,3% degli intervistati intende dare in affitto un immobile, dunque il gap tra domanda eofferta aumenterà, con prevedibili conseguenze sui canoni già altissimi che si registrano nelle città.
Mutuo, avanti un altro
Spostiamoci sul mercato del denaro, connesso come un vaso comunicante con quello immobiliare. Gli ultimi dati diffusi da MutuiOnLine mostrano un ulteriore allungamento della durata dei mutui, una diffusa ricontrattazione, e un ennesimo aumento dei loro importi medi. I dati si riferiscono ai mutui intermediati in rete, e dunque a una percentuale piccola dei mutui realmente in essere, ma abbastanza indicativa delle tendenze in corso.
Nella seconda parte del 2007, la fetta più grossa dei mutui erogati si è collocata tra i 30 e i 40 anni: ben il 36,1%. Se si aggiungono i mutui a 25 anni, che sono il 16%, si vede che più della metà dei mutui supera il quarto di secolo. Nel 2002, primo annod el boom immobiliare, solo il 16-17% dei mutui era sopra i 25 anni . Negli stessi anni, il 47-49% dei mutui erogati era a tasso variabile, il 14,7% era a tasso misto, solo un terzo era a tasso fisso. La percentuale del tasso fisso è scesa ulteriormente fino alla seconda metà del 2004, per poi cominciare a risalire lentamente. Nella seconda metà del 2007 il tasso fisso riguarda il 73,4% dei mutui erogati (e il 76,3% di quelli richiesti).
Ma la novità più rilevante che viene dai dati di MutuiOnLine riguarda le motivazioni dei nuovi mutui. Accanto alle voci tradizionali (acquisto prima e seconda casa, costruzione, ristrutturazione) si fa strada una voce nuova: la sostituzione. Il 18% dei mutui erogati nella seconda metà del 2007 è fatto di mutui «di sostituzione», cioè che sostituiscono altri mutui diventati insostenibili per i debitori. Attenzione: un'altra tabella del rapporto avverte che la percentuale di persone che vorrebbe cambiare mutuo è ancora più alta (il 35%, quasi il doppio): ma tra la volontà e la realtà c'è di mezzo la banca, che nonostante tutte i decreti Bersani e le pubblicità varie non spiana affatto la strada a chi vuole cambiare il contratto di mutuo, nella stessa banca, o spostarsi da una banca all'altra. Con tutta probabilità nel 18% di «sostituzioni» rilevato da MutuiOnLine ci sono i clienti ai quali le stesse banche hanno offerto la ricontrattazione, ossia quelli maggiormente in crisi con il pagamento delle rate: la parte più sofferente di coloro che negli scorsi anni hanno contratto un mutuo a tasso variabile, agganciato a quell'Euribor in rapida e non interrotta ascesa.
Tra costoro, ci sono moltisisme famiglei a basso reddito. Al secondo semestre 2007, a crisi dei «subprime» scoppiata e buoi fuggiti, le banche si sono affrettate a stringere i freni della concessione del credito. Ma negli anni caldi della bolla immobiliare, quando le compravendite salivano e i tassi scendevano, andavano senza freni. La percentuale di mutui erogati a famiglie con reddito inferiore ai 1000 euro al mese è stata, negli anni 2002-2003, tra il 12 e il 13%. Adesso, nell'anno 2007, è crollata al 5,6%. Ma tutte quelle famiglie con 100 euro al mese (o giù di lì) che quattro-cinque anni fa hanno avuto accesso al mutuo, sempre a tasso variabile, per importi sempre più alti in rapporto al valore del bene comprato, e con durata crescente, si trovano in enorme difficoltà. E fanno la fila allo sportello, in cerca di «sostituzione».
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