Lo scoppio della «bolla» immobiliare potrebbe essere più violento del previsto, e trascinerebbe con sé la già fragile economia a stelle e strisce. I primi segnali dagli agenti: prezzi in picchiata, via i dipendenti. Guai per il consumatore medio: si è indebitato fidando sul valore dell'abitazione
Fino a qualche mese fa l'espressione chiave per descrivere la situazione del mercato immobiliare negli Stati Uniti era soft landing, atterraggio morbido. Una fase di declino progressivo, ma non drammatico, a cui doveva seguire una ripresa a tempi ragionevolmente brevi. Oggi non c'è più alcun osservatore che parli di discesa morbida. Il dibattito semmai si è spostato sull'alternativa tra una crisi dura, ma governabile, e un vero e proprio crash simile a quello che ha colpito il settore tecnologico nella primavera del 2000. Le similitudini non mancano. Come l'hi-tech, anche l'immobiliare ha visto la costruzione di una bolla speculativa con aumenti dei prezzi delle case superiori al 10% all'anno nel periodo 2002-2005, ma con punte di aumenti annui vicini o superiori al 20% in alcuni mercati particolarmente «caldi» come la Florida, la California del Sud, una parte delle Montagne Rocciose. Una vera e propria corsa al mattone che ha interessato tutte le tipologie e i segmenti del mercato, dalle ville di lusso alle seconde case per le vacanze, dagli appartamenti popolari alle penthouse newyorkesi, e che ha avuto effetti indiretti anche fuori dai confini americani. Sono però alcuni mesi che il vento sembra essere cambiato e che si moltiplicano le grida di allarme di chi vede i segni inequivocabili di un rovesciamento di tendenza. In realtà aveva già cominciato l'ex-presidente della Federal Reserve Alan Greenspan nella primavera del 2005, parlando se non di «bolla» speculativa, di «schiuma» (come quella dei cappuccini) che si sarebbe creata nel mercato immobiliare.
I dati più recenti, quelli di inizio agosto, sono però inequivocabili, anche perché vengono da due aziende leader che operano negli snodi critici del mercato e che godono dunque di un punto privilegiato di osservazione. La prima è Countrywide Financial Corporation, la più grande organizzazione finanziaria del paese nel campo della concessione di mutui immobiliari. Nell'ultimo mese Countrywide ha visto un crollo del 19% delle richieste di mutui. E ha immediatamente licenziato 382 dipendenti.«La gente è troppo ottimista - ha detto il direttore generale di Countrywide, Angelo Mozilo - quando continua a parlare di atterraggio morbido». Il secondo operatore a suonare l'allarme in questi giorni è stato Toll Brothers, azienda leader nelle case di lusso (ne costruisce oltre 9 mila ogni anno). Nell'ultimo trimestre gli ordini di abitazioni Toll sono scesi del 47% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. «Sembra che il rallentamento del mercato - ha detto al Los Angeles Times Robert Toll, amministratore delegato della società - durerà almeno altri sei mesi, che potrebbero però diventare anche due anni». Da tenere presente che fino alla primavera scorsa Robert Toll era considerato uno degli operatori più «tori», ovvero più ottimisti sulle prospettive dell'immobiliare. Ma altri segnali non incoraggianti vengono dal mercato delle seconde case. In alcune aree costiere della Florida, dominate dalle seconde case, si segnalano cadute dei prezzi nell'ordine dell'8% sull'anno precedente, in New Jersey siamo sul meno 10-15%. La crisi tocca anche le ville super-lussuose degli Hamptons, nei pressi di Long Island dove gli agenti immobiliari hanno iniziato a produrre spot televisivi per vendere le case ed organizzano veri e propri ricevimenti con vini e formaggi francesi per attirare potenziali acquirenti. Quello delle seconde case è un mercato ovviamente più «discrezionale», non guidato da necessità abitative urgenti (matrimonio, divorzio, trasferimento per lavoro) ed è caratterizzato da oscillazioni più marcate rispetto a quello delle prime case.
Il caso di San Diego è poi ancora più significativo. Qui il boom immobiliare è stato davvero straordinario. Dopo la crisi dei primi anni '90, dovuta ai tagli all'industria militare e aerospaziale, dal 1995 ad oggi i prezzi delle case sono triplicati. Ma anche qui il crash sembra dietro l'angolo: ovunque fioriscono i cartelli for sale e si diffonde la pratica delle riduzioni di prezzo, nell'ordine dei 20, 30 e anche 50 mila dollari. L'aumento di prezzi e di vendite negli ultimi dieci anni era stato spinto dal basso livello dei tassi di interesse, da nuove facilitazioni fiscali e dall'introduzione di nuovi strumenti, alcuni piuttosto disinvolti, per finanziare gli acquisti immobiliari. In pratica si è consentito di acquistare case di alto valore a chi aveva redditi limitati, con anticipi in contanti nulli e rate procrastinate nel tempo. Il castello di carte ha retto fino ad un certo punto, ma oggi l'aumento dei tassi ne ha accentuato e accelerato la caduta. E questo introduce l'altro tema molto dibattuto tra politici, economisti e operatori dell'immobiliare: le conseguenze che la ormai pressoché certa caduta del mercato delle case avrà sull'economia americana. Perché, al contrario di quanto era successo in altri momenti di crisi, oggi potrebbe essere l'immobiliare a rallentare l'economia e non la situazione economica generale ad essere motivo di arretramento nel mercato delle abitazioni. All'inizio degli anni 2000 il settore aveva tirato l'economia americana fuori da una mini-recessione e il recente boom ha consentito agli americani di indebitarsi usando l'abitazione come garanzia per i prestiti e di spendere quel denaro, tenendo alto il livello dei consumi. Si calcola che un terzo circa della crescita economica recente sia da attribuire all'immobiliare. Una decisa correzione, come quella che ormai quasi tutti si aspettano, potrebbe ridurre la crescita del Pil di un 1,5%. «Credo che le cose peggioreranno ancora molto prima che si possano vedere dei segnali di ripresa», ha dichiarato al New York Times Greg Gieber, un rispettato analista del settore.
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