I prezzi delle abitazioni residenziali in Spagna hanno smesso di scendere per la prima volta in otto anni dopo l’innesco della crisi immobiliare. Il 2015 si chiuderà a consuntivo con un ulteriore incremento dei prezzi sull’ultima rilevazione trimestrale dell’anno, portando in questo modo a sei mesi consecutivi la finestra temporale caratterizzata da una fase di recovery. Stando all’Osservatorio Immobiliare del Ministero dei Lavori Pubblici il secondo trimestre ha visto un incremento di 1.2% mentre il terzo trimestre è aumentato di 1.4%. La notizia è incoraggiante e di buon auspicio per gli investitori in quanto si interrompe una serie negativa di 26 letture trimestrali in continua discesa dal picco di mercato di inizio 2008. Lo ricordiamo per far comprendere ancora la dinamica del mercato immobiliare spagnolo, dal 1997 al 2007 il prezzo medio delle abitazioni residenziali è mediamente raddoppiato, in alcune zone della costa spagnola anche triplicato. La crisi immobiliare che ha portato al bail-out bancario a carico del Banco Malo (Sareb) sembra ormai che abbia smesso di mietere vittime tanto a livello imprenditoriale quanto finanziario. Quanto accaduto nella penisola iberica non ha precedenti storici e nemmeno metri di paragone con gli altri paesi europei: la Spagna ha una superficie di oltre 50 milioni di ettari ed una popolazione di oltre 46 milioni di abitanti. In dieci anni le grandi città spagnole sono cresciute in cubatura mediamente del 40%.
In buona sostanza durante questo lasso di tempo si è costruito tanto quanto quello che si era realizzato in 20 secoli. Durante il periodo di maggiore propulsione economica in Spagna si riversavano sul territorio oltre 60 milioni di tonnellate di cemento all’anno, praticamente quasi una tonnellata di cemento per ettaro: il doppio che in Francia, la quale ha un’estensione del 20% superiore ed anche dieci milioni di abitanti in più. Questa follia immobiliare ha presentato presto il conto con tutte le vicissitudini che abbiamo analizzato anche in passato. Oggi nonostante la Spagna sia il paese europeo con il maggior tasso di crescita (oltre il 3%) in eurozona, questo non controbilancia lo scenario socioeconomico della nazione caratterizzata da una disoccupazione al 25% con quattro milioni di disoccupati e oltre tre milioni di abitazioni vuote. La crisi economica ha infatti impattato pesantemente sulla popolazione spagnola producendo la perdita della propria abitazione che magari negli anni prima era stata acquistata con un mutuo al 100% ed una durata che arrivava anche ai 40 anni. L’acquisto di un’abitazione in Spagna e l’importanza che questo rivestiva per la stabilità sociale aveva avuto peso e significato politico ancora durante il regime franchista, durante il quale venne anche costituito il Ministero della Vivienda (Ministero per la Casa) al fine di trasformare lentamente la nazione iberica in una popolazione di proprietari e non di proletari (visto che solitamente al’epoca si preferiva andare in affitto).
Distanti svariati decenni dal franchismo spagnolo, la situazione oggi è diventata paradossale in quanto abbiamo milioni di abitazioni vuote o non occupate (casa vacias y gente sin casa) e decine di migliaia di famiglie che invece l’abitazione principale l’hanno perduta. Anche su questo argomento si è vissuto il contrasto politico nella recente tornata elettorale che ha prodotto per la prima volta un sostanziale clima di ingovernabilità nel paese iberico. Il parco immobili non occupati è per il 70% di proprietà di banche spagnole, si parla propriamente di pisos de banco ossia appartamenti a proprietà bancaria che adesso vengono spinti in misura aggressiva sul mercato con sconti corposi nella speranza che attraggano potenziali acquirenti, spagnoli e non. Indubbiamente questo è un momento di grande opportunità in Spagna, soprattutto in località turistiche e lo si percepisce anche dall’interesse che stanno suscitando gli immobili spagnoli al di fuori dei confini europei nei confronti di investitori cinesi e russi. Le banche spagnole devono liberarsi delle abitazioni (viviendas) che hanno e per fare questo si rendono molto disponibili in questa fase di mercato visto che devono ricreare la ripartenza e l’abbrivio del mercato immobiliare. Tuttavia proprio a causa di questo scenario immobiliare unito a quello socioeconomico si sta verificando da tempo un fenomeno muy peligroso (molto pericoloso) ossia la occupazione abusiva di abitazioni a proprietà bancaria ad opera di mafie locali.
In buona sostanza, micro organizzazioni criminali locali (chiamate mafias de la ocupacion) individuano sul territorio urbano appartamenti non abitati e sfitti, sfondano la porta di ingresso, cambiano la serratura e vendono la chiave della nuova serratura sul mercato nero dei disperati o disoccupati ad un prezzo che varia tra i 1.000 ed i 3.000 euro a seconda della grandezza dell’immobile e della sua ubicazione attraverso dei circuiti di passaparola. Con il tempo tale professione criminale è stata battezzata con il termine di trafficante de pisos (commerciante di appartmenti). In alternativa si arriva anche ad affittare gli appartamenti occupati clandestinamente con contratti di locazione abusivi a prezzi particolarmente modici, tuttavia in assenza totale dei normali allacci domestici (pertanto niente, luce, gas o acqua). Ovviamente quelli occupati abusivamente sono immobili tutti riconducibili a banche spagnole, che non riescono a gestire e tutelare la loro proprietà al pari di una persona umana. Per questo motivo molte occasioni sul mercato immobiliare bancario sono oggi riconducibili a viviendas che si suppone siano già occupate abusivamente. Il fenomeno è presente soprattutto nelle grandi aree urbane tipo Barcellona, Madrid, Valencia, Cordoba, Malaga e Valladolid. Il tutto ha raggiunto una dimensione tale che ha dato vita in parallelo al mercato delle porte blindate anti-occupazione (circa 2.000 euro a portone blindato) ed anche servizi di security e guardiania per singolo edificio che hanno visto aumentare del 400% il loro volume di affari negli ultimi 18 mesi. All’interno delle varie offerte immobiliari stanno per questo diventando molto appetibili invece le proposte riconducibili alle cosidette gated community ossia appartamenti o abitazioni indipendenti inseriti all’interno di urbanizzazioni in località turistiche caratterizzate da un accesso costantemente monitorato e vigilanza armata presente sia di giorno che di notte.